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二手房买卖合同解除后房屋中介的佣金不应当退还
来源:李玲玲律师
发布时间:2020-02-19
浏览量:684

王某、吴某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

河南省郑州市中级人民法院

民 事 判 决 书

2019)豫01民终10643

上诉人(原审被告):王某,女,汉族,住郑州市金水区。

委托诉讼代理人:郭某,河南豫和律师事务所律师。

被上诉人(原审原告):吴某,女,汉族,住郑州市管城回族区。

委托诉讼代理人:吴父,男,汉族,住河南省,系吴某父亲。

原审被告:郑州某房地产营销策划有限公司,住所地郑州市。

法定代表人:该公司经理。

委托诉讼代理人:李玲玲,河南嘉同律师事务所律师。

委托诉讼代理人:邢冰冰,河南嘉同律师事务所实习律师。

上诉人王某因与被上诉人吴某及原审被告郑州某房地产营销策划有限公司(以下简称某公司)房屋买卖合同纠纷一案,不服河南省郑州市金水区人民法院(2019)豫0105民初2715号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019510日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

王某上诉请求:1、撤销原审判决,依法驳回吴某的诉讼请求或将本案发回重审;2、本案一、二审诉讼费由吴某承担。事实和理由:一、某公司作为专业的二手房交易居间服务公司,指导王某和吴某签订《郑州市存量房(二手房)买卖居间合同》,合同中关于首付款的金额、房屋交易价款的付款时间、网签时间、过户时间均没有约定,签订合同前期未调查本案房屋过户的税费问题,交易过程中因房屋不满五年,房屋过户所需缴纳个人所得税、营业税等税费过高,而吴某不同意按合同约定承担相关税费,致使交易不能继续进行。本案王某与吴某产生纠纷,吴某违反合同约定不承担房屋过户税费,居间方担负有主要责任,其无权收取佣金。二、本案一审认定事实不清,吴某诉王某违约证据不足,王某在房屋买卖合同履行过程中,不存在任何违约行为。一审法院在本院认为部分认定吴某违反合同第二条、第四条的约定没有合同依据和法律依据。双方合同第二条、第四条是房屋价款及支付方式、房屋产权转移登记的约定。仅第四条第2款约定在签订合同的同时,通过《郑州市存量房网上交易系统》网签买卖合同,但是在本案合同签订时,三方均明知涉案房屋存在银行抵押贷款,不可能当时办理网签。除此之外,该两条内容未约定王某的任何其他合同义务。因此,一审法院判决王某违约明显证据不足、缺乏合同依据,王某在合同履行过程中不存在违约行为,截止目前,王某仍同意出售涉案房屋,本案是因吴某故意违约、不购买涉案房屋导致交易不能继续进行的。三、某公司作为本案被告之一,其称王某违约的答辩意见不应当予以采信,原审法院在吴某没有任何证据证明王某违约的情况下,仅以吴某和居间方某公司称王某违约,就判决认定王某违约完全证据不足。综上所述,本案王某不存在违约行为,一审法院判决认定事实不清,判决严重错误,本案吴某无任何证据证明王某违约,本案房产交易不能继续进行的原因是吴某不同意承担房屋过户的税费导致的。请求二审查明事实,支持王某的上诉请求。

吴某辩称,双方签订的合同规定,单方违约,给吴某造成了很大的经济损失,又耽误吴某两年的购房大好时机。合同签订后,吴某依照合同约定履行了合同的约定义务,王某在某公司和吴某多次催促依法进行交易程序,王某以各种理由一拖再拖,不履行合同义务,直至2018519日,王某才公开明确表明此房不卖的话(有王某录音为证),致使吴某房屋没有买成,拾万元购房定金被占用两年之久,又耽误了吴某购房的最佳时机,所以给吴某造成了很大的经济损失。所有证据已提交一审法院。综上,原审判决是正确的,应依法维持。

某公司述称:一、一审法院认定事实清楚,由于王某的违约行为,导致房屋买卖合同无法继续履行,应当由王某承担违约责任。20171123日,三方签订涉案合同,某公司作为居间方,积极履行合同义务,在合同中明确约定房屋价款、付款方式、房产转移登记、缴纳税费等条款以及双方权利义务的分配,成功促成王某与吴某签订该合同,合同签订后某公司收到吴某10万元,该10万元中包含3.5万元的佣金、1000元代办费和6.4万元的定金。合同签订后,王某仅协助吴某到银行办理了按揭贷款审批手续,拒绝协助吴某办理房屋产权登记过户手续,虽经某公司多次催告,但王某仍以家人不同意出卖房屋为借口拒绝履行合同义务,吴某在一审提交的录音也证明了王某拒绝办理房屋过户手续的事实。房屋买卖合同无法继续履行是由于王某不愿继续卖房的根本违约行为所导致,且涉案合同是三方当事人真实意思表示,内容不违反法律及行政法规的强制性规定,合同合法有效。根据合同法第四百二十六条“居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬”的规定以及该合同第七条第四项“本合同签订后,丙方有权全额收取佣金”的约定,某公司有权收取全部佣金3.5万元及代办费1000元。该合同第七条第四项约定,因一方违约致使本合同无法履行的,由违约方承担某公司的佣金总额。因此,某公司收取的佣金3.5万元不应该返还,某公司收到一审判决后已向吴某返还合同定金6.4万元,吴某3.5万元的佣金损失应当由王某向吴某赔偿。二、一审法院适用法律正确。某公司曾多次催告王某协助吴某办理房屋产权登记过户手续,但王某均拒绝协助履行,由于王某的违约行为,导致该合同无法继续履行,王某应承担赔偿责任和违约责任。一审法院适用合同法第九十四条第一款第二项规定,在认定事实清楚、证据确实充分的基础上,依据上述法律规定作出的一审判决是正确的。综上所述,请求驳回上诉,维持原判。

吴某向一审法院起诉请求:1、确认原、被告之间的《郑州市存量房(二手房)买卖居间合同》解除;2、判令被告王某向原告支付违约金暂定10万元;3、判令二被告赔偿原告各种损失暂定1万元;4、判令被告郑州某房地产营销策划有限公司向原告返还代为保管的定金9.9万元;5、判令二被告承担本案的案件诉讼费、保全费、诉讼保全担保费等费用。

一审法院认定事实:20171123日,原告委托其父亲吴父与二被告签订了一份《郑州市存量房(二手房)买卖居间合同》,主要约定,原告(买方)购买被告王某(卖方)位于金水区××路××号××单元××号,房屋所有(共有)权证书号为*******,房屋所有权人王某,建筑面积223.49平方米。双方约定房屋总价款为205万元人民币,依银行审批贷款为准,剩余为首付款。原告需支付给被告某房地产公司佣金3.5万元及代办费1000元,原告于本合同签订时支付人民币10万元,其中佣金及代办费3.6万元,余额6.4万元作为被告某房地产公司代为保管的定金。被告王某同意定金在办理完房产过户手续前由被告某房地产公司保管。买卖双方约定,在签订本合同时,通过《郑州市存量房网上交易系统》网签买卖合同,并于网签合同后办理资金监管手续,向房屋权属登记机关申请办理该房屋所有权转移登记手续,所有资金到监管账户后,买卖双方办理产权登记过户手续。办理产权登记手续的税费由原告全部负担。合同第七条约定违约责任,(一)被告王某违反本合同第二条、第四条约定,视为其单方解除合同,应双倍返还原告交付的定金(原交被告某房地产公司代为保管的定金,被告王某无权取回,被告有权将定金交付原告,若合同三方能形成新的协议,按新协议执行)。……(三)若买卖双方任何一方未按合同约定履行相关义务,每逾期一日,违约方应向守约方支付本合同约定总房款2‰违约金。(四)合同签订后,被告某房地产公司有权全额收取佣金,若因买卖双方违约致使本合同无法履行的,由违约方承担被告某房地产公司的佣金总额等内容。

2017年1124日、2017121日的《收据》分别载明,兹收到吴某交来购买三全路89A3号楼东1单元612号定金10万元;兹收到吴某交来贷款费用1万元,两份收据均有被告某房地产公司的盖章。

一审法院认为,原、被告三方签订的《郑州市存量房(二手房)买卖居间合同》是双方当事人的真实意思表示,且内容不违反法律及行政法规的强制性规定,合法有效。根据《郑州市存量房(二手房)买卖居间合同》第七条的约定,被告王某违反合同第二条、第四条约定的视为其单方解除合同,且原告与被告某公司均称被告王某均明确表示不再继续履行该合同,故原告诉称因被告王某根本违约,视为其单方解除合同,要求确认涉案合同已经解除,该院予以支持。

根据《郑州市存量房(二手房)买卖居间合同》的约定,合同签订后,被告某房地产公司有权全额收取佣金,若因买卖双方违约致使本合同无法履行的,由违约方承担被告某房地产公司的佣金总额,现因被告王某的违约行为,致使合同无法履行,故被告王某应承担该佣金,向原告赔偿佣金损失3.5万元。根据原告提交的2017121日的《收据》,原告诉请被告王某赔偿贷款费用共计1万元,该院予以支持。

根据《郑州市存量房(二手房)买卖居间合同》的约定,若买卖双方任何一方未按合同约定履行相关义务,每逾期一日,违约方应向守约方支付本合同约定总房款2‰违约金,但该约定过高,该院以原告的实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等因素,根据公平原则和诚实信用原则,酌定违约金以原告已支付款项11万元(10万元+1万元)为基数,自支付之日起按年利率24%支付违约金,原告诉请过高部分,证据不足,该院不予支持。

根据《郑州市存量房(二手房)买卖居间合同》的约定,佣金及代办费3.6万元,定金6.4万元及原告提交的《收据》,被告某公司亦认可定金6.4万元在其处,现因涉案合同已经解除,原告诉请被告某公司退还定金9.9万元中6.4万元,该院予以支持。

一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第二项,第一百一十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定,判决:一、原告吴某与被告王某、郑州某房地产营销策划有限公司于20171123日签订的《郑州市存量房买卖居间合同》已经解除;二、被告王某于本判决生效后十日内支付原告吴某违约金;三、被告王某于本判决生效后十日内赔偿原告吴某佣金损失3.5万元、贷款费用损失1万元;四、被告郑州某房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内向原告吴某退还代保管的定金6.4万元;五、驳回原告吴某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4435元,减半收取2217.5元,由被告王某负担。

本院二审期间,王某提交2019424日其与吴之新通话录音一份,拟证明,吴某不同意承担房屋的过户税费导致房屋交易无法进行,吴某方认为承担十几万的房屋过户税费是不能正常交易,但是王某与吴某之间签订的合同约定的是吴某承担百分之百的税费。

吴某对王某提交的证据不认可。

某公司对王某提交的证据质证称,对证明目的有异议,录音中,王某多次说我不卖房子是有原因的,我宁愿不卖这个房子。关于税的问题,我们也不清楚,也就是某公司也不清楚,说税十几万这个事儿不存在。而且关于王某的观点说是因为税收过高,在一审的时候,王某根本没有提这一点,我方认为她是为自己违约在找借口,也就是之后的一个补救措施。而且在录音中说,某公司的工作人员说让她办假证这个事儿压根不存在。根据王某在录音中的陈述,足以证明房屋买卖合同无法继续履行,是因为王某不愿意卖房而不是吴某不愿买。

某公司提交收条一张,证明2019426日某公司已经向吴某返还定金6.4万元。

王某和吴某对该证据均无异议。

本院经审查认为,王某提交的证据不能达到其证明目的,对其提交的证据不予采信;某公司提交的证据,王某和吴某均无异议,本院予以采信。

本院经审理查明,2019426日,某公司返还吴某定金6.4万元,吴某予以认可。本院经审理查明的其他事实与一审法院认定的事实相同。

本院认为,案涉《郑州市存量房(二手房)买卖居间合同》系各方当事人真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,各方均应全面履行自己的合同义务。合同签订后,吴某向某公司交纳了佣金、代办费及定金等费用,王某亦配合吴某办理了银行贷款,但双方合同未能继续履行。对于合同未能继续履行的原因,双方陈述不一致,吴某和某公司均称系王某不同意卖房,王某称系因吴某不愿意多交十几万元的税费。综合各方的陈述、证据及案涉合同履行情况,吴某的陈述更能令人信服,故一审法院认定系王某构成根本违约,并确认案涉合同解除并无不当。案涉合同约定,一方违约的,每逾期一日,违约方向守约方支付合同约定总房款的2‰违约金,该约定标准过高,一审法院以吴某的实际损失为基础,兼顾合同履行情况、当事人的过错程度等因素,酌定违约金以吴某已支付的11万元为基数,自支付之日起按年利率24%计算并无不当。因王某违约,一审法院判令王某赔偿吴某为履行合同支出的佣金损失及贷款费用损失并无不当。因某公司代为保管6.4万元定金,一审法院判令某公司退还该定金并无不当。二审中,吴某认可已收到某公司退还的6.4万元定金,某公司在本案执行过程中,不再履行退还6.4万元定金的义务。

综上所述,王某的上诉请求不能成立,应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费2217.5元,由王某负担。

本判决为终审判决。


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