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办案心得

房屋被查封无法交易卖方应当向买方支付违约金

2020-02-18

张某、何某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

河南省郑州市中级人民法院

民 事 判 决 书

2019)豫01民终20446

上诉人(原审被告):张某,女,住郑州市金水区。

被上诉人(原审原告):何某,女,住郑州市金水区。

委托诉讼代理人:李玲玲,河南嘉同律师事务所律师。

委托诉讼代理人:邢冰冰,河南嘉同律师事务所实习律师。

原审第三人:郑州市某房地产经纪有限公司,住所地郑州市金水区。

法定代表人:该公司总经理。

上诉人张某因与被上诉人何某、原审第三人郑州市某房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案,不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2019)豫0191民初19179号民事判决,向本院提起上诉。本院于20191011日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

张某上诉请求:请求依法撤销一审判决,改判上诉人无需向被上诉人支付违约金。事实与理由:一、一审判决认定上诉人违约是错误的,显系认定事实错误。1、上诉人与被上诉人于2019322日签订《房屋买卖合同》,约定签订合同之日起四十八个工作日内(2018529日前),双方共同协助办理购房贷款手续。后由于被上诉人不符合购房贷款条件,无法办理贷款,经双方协商,将买房人变更为被上诉人之妹。双方于2018814日至郑州市房管局郑东新区直属分局办理过户手续,但因金水区人民法院于2018713日查封涉案房屋,导致无法过户。通过上述过程可知,自双方签订《房屋买卖合同》至房屋被河南省郑州市金水区人民法院查封有近四个月时间,远远超过合同约定的四十八个工作日办理贷款手续的时限,如果被上诉人能够依照合同约定及时办理贷款支付房款,则双方的合间完全能够正常服行。因此,合同不能履行与被上诉人没有依约办理贷款有直接的关系,并非上诉人有意为之。2、《房屋买实合同》第六条第一款约定的上诉人的违约责任为“甲方(即上诉人)保证房屋权属真实有效,共有权人同意出售;代理人保证其已获得权利人的有效授权:房屋若有租赁,甲方保证承租人已放弃优先权且交房前终结租赁腾还房屋。因甲方原因拒绝出售或因甲方原因导致不能向乙方出售房产的,由甲方承担违约责任。”第三款约定违约方应向守约方支付总房款的10%作为违约金。但根据上述合同履行情况可知,房屋未能过户并非上诉人故意违约,而是被上诉人未能按照约定完成贷款审批手续及支付购房款的义务。因此,房屋不能过户的后果不能由上诉人单方承担。且房屋被法院查封的情形亦不在第六条第一款约定的违约情形中,故不能适用第三款约定的违约金标准。二、原判决认定的违约金数额过高,被上诉人仅仅向上诉人支付了30万元定金,而原审判决判定的违约金就高达15万元,远远超过被上诉人的合理损失。更何况,房屋没有及时过户与被上诉人未能按照约定办理贷款有直接的关系,被上诉人亦应对此承担责任。

张某辩称:涉案房屋被查封导致《房屋买卖合同》无法继续履行,上诉人是违约方,应当承担违约责任。上诉人、答辩人及第三人于2018322日签订《房屋买卖合同》。合同签订后,答辩人按照合同约定向上诉人支付定金300000元,向第三人支付居间服务费20000元,并因办理银行按揭货款审批手续向代办机构支付30000元审批服务费用。涉案房屋于2018713日被郑州市金水区人民法院查封,导致合同无法继续履行。涉案房屋被查封的原因是上诉人与案外人有纠纷,涉案房屋被保全查封,导致无法交易。依据《房屋买卖合同》第六条第1项的约定。甲方原因拒绝出售或因甲方原因导致不能向买方出售房产的,由甲方承担违约责任。”本案是因上诉人原因导致不能向答辩人出售房产,依据该条的约定,上诉人是违约方,应当承担违约责任。答辩人、上诉人于201918日签订《补充条款》,双方约定上诉人最迟于2019331日向答辩人退还购房定金300000元,否则按照主合同约定违约条款追究上诉人的违约责任。截止至2019331日,上诉人拒不向答辩人退还购房定金。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定及《房屋买卖合同》第六条的约定,上诉人应向答辩人返还定金300000元,向答辩人支付总房款10%的违约金260000元,并承担答辩人为此而支出的居间服务费、代办服务费50000元。《房屋买卖合同》第四条第2项约定,上诉人应当于合同签订之日起20个工作日内向贷款银行提出还款申请,自行筹款按货款银行确定的日期及时还清银行贷款并办理抵押注销手续。上诉人在合同签订后未按合同约定及时向银行申请还款,更未及时办理涉案房屋的注销手续,涉案房屋至今仍处于抵押及查封状态。上诉人的上述行为也应当认定为违约行为。二、答辩人在合同履行期间无任何过错,均按照合同约定履行《房屋买卖合同》第四条第3项第(2)款约定,双方于合同签订之日起48个工作日内,共同到银行办理贷款审批手续,该条约定的是双方前往银行审批的时间,并不是银行审批通过办理完毕的时间.合同签订后,答辩人根据合同约定,按时到银行办理了贷款审批手续,并未拖延,更不存在答辩人不符合贷款条件的情形。银行审批时间的长短不是上诉人或答辩人能够决定的,银行有他们的审批要求及程序。三、原判认定的违约金数额尚不足以弥补答辩人的损失,不存在违约金数额过高的情形。答辩人是于合同签订当日即2018322日向上诉人支付的30万元定金,至今已有586天,该款项至今上诉人未向答辩人返还。如果答辩人把30万元用于出借他人,最少也能得到月利率2分的利息,至今应得到的利息也应当是120000元。合同签订当日答辩人向第三人支付房屋居间服务费20000元,向银行审批代办公司支付审批服务费30000元,根据合同第六条第3项的约定,上诉人是违约方,上述款项均应当由上诉人向答辩人直接赔偿.另外根据涉案房屋周边的房屋成交均价显示,自合同签订之日至今涉案房屋的增值差价也应当是150000元。以上均属于答辩人的合理损失,均应当由上诉人向答辩人赔偿。违约金具有惩罚性,是对不诚信、不按合同约定履行自己义务一方的当事人作出的惩罚,故在认定违约金数额时应当明显高于答辩人的损失。《补充条款》中上诉人已认可,如未及时向答辩人退还定金,属自己违约,认可按照主合同约定承担违约责任。《房屋买卖合同》第六条第3项约定,违约金应当是房屋成交价的10%260000元,综上,上诉人应当向答辩人支付的违约金应当是260000元,但一审判决认定违约金数额为150000元明显不足以弥补对答辩人造成的损失,明显属于违约金数额过低,而非违约金数额过高。综上所述,二审法院应当查明案件事实,依法驳回上诉人的上诉请求,维持原判。

郑州市某房地产经纪有限公司未答辩。

何某向一审法院起诉请求:1.解除原、被告及第三人共同签订的《房屋买卖合同》并判令被告向原告返还购房定金300000元;2.判令被告向原告支付违约金260000元;3.判令被告向原告赔偿居间服务费损失20000元、银行代办服务费损失30000元;4.本案诉讼费由被告承担。

一审法院认定事实:2018322日,原告何某(合同乙方)与被告张某(合同甲方)、第三人郑州市某房地产经纪有限公司(合同丙方)签订《房屋买卖合同》,合同约定被告张某自愿将所有的位于郑东新区农业东路房屋(产权证号13××39)出售给原告何某,房屋成交价2600000元,房屋交易税费、居间服务费20000元及过户服务费2000元由原告何某承担,原告应于合同签订时支付合同定金、居间服务费、过户服务费合计人民币300000元,其中居间和过户服务费20000元作为定金由丙方代为保管,作为原告履行合同诚意的担保,同时被告将房屋产权证书留存丙方保管,计算支付房款时,该定金冲抵相应房款并转为物业交割保证金,在甲乙双方物业交割完毕后由丙方转付给甲方。甲方自合同签订之日起20个工作日内自行还清银行贷款并办理抵押注销手续,乙方自签订合同之日起48个工作日由甲乙双方协助共同办理相关贷款手续,并将首付款及剩余房款支付给甲方。甲方于收到全部购房款时将房屋交付乙方并由甲方结清之前各项相关费用。关于违约责任,甲乙双方任何一方违约,则违约方应向守约方支付总房款的10%作为违约金,实际损失大于违约金的,可另行主张。丙方收取的居间服务费不再退还,守约方所受该项损失由其直接向违约方主张赔偿。

2019年18日,原告与被告张某签订补充条款,约定因房屋存在法院保全无法交易过户,双方决定不再交易,被告张某最迟于2019331日前返还原告已支付的购房定金30万元,则双方互不追究责任,否则由被告张某按照主合同约定赔偿原告损失。截至原告起诉时,被告并未按照合同约定履行义务。

以上事实有原告提交的《房屋买卖合同》、《补充条款》、银行转账凭证、收款收据、不动产登记资料查询结果证明、本案庭审笔录在案佐证。

一审法院认为,依法成立的合同应受法律保护,对双方当事人均具有法律约束力,当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯,按照约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。

该案中,原、被告及第三人之间签订的《房屋买卖合同》,系当事人真实意思表示,已经成立并生效,原、被告及第三人均应按照合同约定履行各自义务。原告何某依照合同约定按时支付了购房款定金、居间服务费、过户服务费30万元,被告应当依照合同约定为原告办理房屋过户、交付义务。被告在办理房屋解押过户过程中发现出售的房产被法院查封,导致合同不能继续履行,此后原、被告双方又达成补充条款,双方同意不再进行交易,被告最迟于2019331日返还原告已支付的30万元购房定金,双方互不追究责任,否则被告要按照主合同约定承担赔偿责任。后被告并未按照双方约定退还原告购房定金,也不履行为原告办理房屋过户、交付义务。故对原告主张解除原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同》及要求被告返还购房定金30万元的诉求,该院予以支持。对于原告主张违约金26万元,该违约金数额过高,该院酌定违约金为15万元。原告主张被告赔偿居间服务费损失2万元、银行代办服务费3万元,根据原、被告签订的《房屋买卖合同》第四条,原告向被告支付的30万元费用包含了合同定金、居间服务费及过户服务费,另外,原告支付的3万元,收款人为郑州市中隽房地产经纪有限公司,原告并无证据证明该费用系其用于其办理涉案房屋过户手续的支出,故该院对原告的该主张不予支持。被告张某经该院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼,视为对其诉讼权利的放弃。

一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定,判决:一、解除原告何某与被告张某、第三人郑州市某房地产经纪有限公司之间于2018322日签订的《房屋买卖合同》;二、被告张某于本判决生效之日起十日内向原告何某返还购房定金、居间服务费及过户服务费300000元并支付违约金150000元,以上共计450000元。三、驳回原告何某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4950元,由原告何某负担1298元,被告张某负担3652元。

本院二审期间,当事人均未提交新证据。

本院二审经审理确认的事实同一审法院认定的事实。

本院认为,依法成立的合同应受法律保护。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中,当事人之间签订的《房屋买卖合同》、《补充条款》为有效合同,在履行过程中因上诉人原因案涉房产被查封,上诉人不能排除该履约障碍致案涉合同无法继续履行,又不履行承诺依约返还被上诉人已付购房款项,已构成违约。依据案涉《补充条款》的约定上诉人除返还被上诉人已付房款外,还应承担相应违约责任。一审法院认定违约责任双方约定过高,酌定违约金为15万元符合本案实际情况,并无不当。上诉人称其爱人与被上诉人签订的《补充条款》不知情、对其无效的上诉主张不能成立,本院不予采信。

综上所述,上诉人张某的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,判决结果并无不当,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费3300元,由上诉人张某负担。

本判决为终审判决。



审判长  黄智勇

审判员  马增军

审判员  曹逢春

二〇一九年十月三十日

书记员  刘佳辉

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