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房屋买卖合同纠纷案件河南省高级人民法院的再审案例

2020-02-18

郑州某房地产营销策划有限公司、王某房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

河南省高级人民法院

民 事 裁 定 书

2018)豫民申10043

再审申请人(一审被告、二审上诉人):郑州某房地产营销策划有限公司,住所地:郑州市管城区。

法定代表人:该公司总经理。

委托诉讼代理人:李玲玲,河南嘉同律师事务所律师。

再审申请人(一审被告、二审被上诉人):王某,男,汉族,住郑州市管城回族区。

委托诉讼代理人:朱某,河南久灵律师事务所律师。

被申请人(一审原告、二审上诉人):徐某,男,汉族,住成都市锦江区。

被申请人(一审被告、二审被上诉人):张某,女,汉族,住郑州市金水区。

原审被告(二审被上诉人):郭某,汉族,住郑州市金水区。

再审申请人郑州某房地产营销策划有限公司(以下简称某公司)、王某因与被申请人徐某、张某,原审被告郭某房屋买卖合同纠纷一案,不服河南省郑州市中级人民法院民事判决,向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查,现已审查终结。

某公司申请再审称,一,原审判决认定事实错误。张某是《房屋买卖合同》的卖方,也是本案的违约方,房屋买卖合同无法履行的原因是涉案房屋被法院查封,无法办理过户登记手续。合同无法继续履行同王某及某公司均无关。本案并不是因张某未书面委托王某才导致合同无法履行。涉案房屋被法院查封给被申请人造成的损失,与有无书面委托无关,即使有书面的授权委托书也不一定能避免房屋被查封,二者之间无任何联系。涉案房屋的查封是发生在合同履行期间,并不是在合同签订前。合同履行期间的房屋查封并不是中介公司的审核能够避免的。申请人在合同履行期间并无任何过错,更不是违约方,不应承担违约责任。二,原审判决前后矛盾,逻辑混乱,适用法律错误。申请人不是房屋买卖法律关系的当事人,不应承担违约责任。法院认定房屋买卖合同合法有效,要求承担违约责任,却又否认王某的代理权,前后矛盾。本案中王某作为张某的代理人,因处理代理事项引发的法律责任应当由张某承担,某公司在本案中仅是居间方,无任何过错,不应承担违约责任。一、二审法院认定事实不清,适用法律错误,特依法申请对本案进行再审。

王某申请再审称,一、涉案房屋买卖合同系双方的真实意思表示,且已经实际履行,导致合同目的最终未能实现的原因是因张某自身的原因导致房屋被查封,责任不在于王某,王某仅是委托代理人,且已经完成了代理行为,原审认定王某没有代理权,让王某承担偿还38万元首付款的连带责任显然是错误的。二、原审认定在判决作出前申请人王某未能提供证据证明其主张是错误的。根据一审法院查明的事实和徐某自认的事实,本案首付款38万元是打到张某的账户上,张某和徐某在银行办理银行按揭贷款手续,某公司给张某出具的房产证托管凭证等事实,能够证明王某行使的只是代理权,张某事前已经委托,事后也进行了追认。三、原审认定让申请人承担违约金是错误的。申请人王某在本案合同履行过程中,并无过错,申请人作为一般的代理人,只是按照被代理人的委托及某公司的要求从事相关的代理行为,并没有违反相关法律法规规定,涉案房屋被法院查封,与王某无关,王某作为代理人对此情况也是预料不到的,申请人在此合同履行中并无过错,王某也不是合同的签订主体,让王某承担违约责任没有事实和法律依据。

张某提交意见称,房子是张某让王某去卖的,责任应该由张某承担。

本院经审查认为,本案徐某、张某、某公司签订的《房屋买卖合同》中包含了两个合同法律关系,即张某与徐某之间的房屋买卖合同关系,以及徐某和某公司之间的居间合同关系。原审法院认定王某代理其母亲张某签订房屋买卖合同的行为为无权代理,同时又判决张某和王某共同返还徐某购房款38万元,没有界定清楚当事人之间的法律关系及应当承担的法律责任类型,认定事实不清,适用法律不当。某公司作为居间合同的当事人,承担的是居间合同中的权利义务,原审法院判决某公司和王某共同支付徐某违约金30000元,共同返还徐某佣金10000元,也没有事实和法律依据。故,某公司和王某的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第一款规定,裁定如下:

一、指令郑州市中级人民法院再审本案;

二、再审期间,中止原判决的执行。

审判长  李慧娟

审判员  金 悦

审判员  张 琳

二〇一九年四月二十二日

书记员  刘亚楠

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